Con l’intimazione di sfratto il proprietario evita di pagare le tasse (o meglio, le imposte) dovute sui canoni di locazione non percepiti.
Come è noto, i canoni di locazione di immobili costituiscono una fonte di reddito e pertanto detti importi sono assoggettati a tassazione (ad esempio IRPEF, con aliquota massima al 43%) oppure con la cosiddetta “cedolare secca” con un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
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- Tuttavia, quando i canoni di locazione non vengono incassati (ad esempio perchè il conduttore semplicemente smette di pagarli) i canoni non percepiti sono comunque assoggettati a tassazione.
Ed in tal caso, l’unico modo evitare la tassazione sui canoni non percepiti è avviare un procedimento di sfratto o una ingiunzione di pagamento.
Al riguardo, l’art. 3-quinquies del D.L. n. 34/2019, modificando l’art. 26 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (D.P.R. n. 917/1986), ha previsto che limitatamente ai contratti di locazione di immobili abitativi, i canoni non percepiti sono esclusi dalla tassazione ai fini IRPEF già dal momento dell’intimazione di sfratto o dell’ingiunzione di pagamento, senza dover attendere la convalida dello sfratto, come invece accaduto fino ad oggi.
Questa novità doveva trovare applicazione ai contratti di locazione abitativa stipulati dal 1° gennaio 2020. Ora invece con l’art. 6-septies del D.L. n. 41/2021 convertito in L. n. 69/2021, la nuova regola sulla detassazione diventa applicabile a tutti i canoni non percepiti a partire dal giorno 1 gennaio 2020, a prescindere dalla data di stipula del contratto.
Pertanto, con l’intimazione di sfratto o l’ingiunzione di pagamento, cessa la tassazione sui canoni di locazione non incassati, alla luce dell’irrilevanza reddituale dei canoni non percepiti.
Quanto poi alle eventuali imposte già pagate su canoni non percepiti la legge attribuisce al proprietario un credito di imposta.
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La norma di riferimento resta l’ art. 26 del TUIR, secondo cui: “I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ ambito del procedimento giurisdizionale di convalida sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare”.
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Pertanto, quando i canoni di locazione non vengono incassati (ad esempio perchè il conduttore semplicemente smette di pagarli), si rischia quindi di subire un triplice danno:
- non si incassano i canoni;
- l’immobile concesso in locazione non produce alcun reddito effettivo;
- i canoni non percepiti sono assoggettati a tassazione.
